Задължително ли е да сключите предварителен договор при покупка на имот?
Покупко-продажбата на недвижимо имущество е сделка, обвързана със значителна сума пари, поради което и можем да я определим като рискова такава. Потенциалните рискове обаче са общовалидни и за двете страни – както за купувача, така и за самия продавач на имуществото. Особено що се касае до такъв тип сделка, е от съществено значение защитата на интересите на всички участници в нея. Доброто познаване на процеса и детайлите по него гарантира на страните минимизиране на потенциални рискове, а един от основните ходове за защита от евентуални проблеми и финансови загуби в процеса на покупко-продажба е т.нар. предварителен договор.
Защо е важен?
Предварителният договор за покупко-продажба на имот е ключов при прехвърляне на собственост. Сключването на окончателен договор за продажба може да бъде дълъг процес и в този случай подписването на предварителен договор е добра практика, която гарантира сигурност и за двете страни по договора. Макар подписването му да не е задължително в процеса на продажба, той предоставя възможност за предварително уговаряне на условията по сделката и създава правна рамка, която улеснява окончателното изповядване на продажбата. Това е първата важна стъпка, която може да осигури защита и яснота за участниците в сделката. В тази статия ще разгледаме какво представлява предварителния договор, какви са предимствата при неговото сключване, както и какви могат да бъдат последствията при неговото нарушаване.
Какво представлява предварителният договор?
Преди да се стигне до същинското сключване на сделката, предварителният договор е първият официален документ, който обвързва продавача с прехвърлянето на собствеността на недвижимия имот срещу определена сума, която от своя страна купувачът се задължава да плати на продавача в рамките на предвидените в договора срокове. Сключването на предварителен договор не е задължителна, но е препоръчителна практика, която дава спокойствие на двете страни. Чрез него те се съгласяват да сключат предстоящата покупко-продажба при определени условия. Обикновено предварителният договор осигурява нужното време за подготовка на всички необходими документи по една сделка, както и времето за отпускане на ипотечен кредит, ако такъв е необходим на бъдещите собственици. Първоначално подписаният документ може да бъде променен пo взаимно съгласие на двете страни и е възможно да съществуват разлики между предварителния и окончателния договор.
Разбира се окончателно валиден след изповядване на сделката остава крайният договор и написаното в нотариалния акт. Съществените елементи, които трябва да присъстват в един предварителен договор, са отличителните за сделката характеристики – подробно описание на имота, цена, срок за изплащане на сумата и срок за подписване на окончателен договор. Предварителният договор е двустранен, което означава, че и двете страни имат определени задължения. Продавачът се ангажира да прехвърли собствеността върху имота в уговорен срок, а купувачът се задължава да изплати целия размер на предварително уточнената сума. Най-често след подписване на предварителния договор купувачът е длъжен да внесе капаро (задатък), което обикновено представлява около 10% от общата продажна цена на имота. Въпреки че за да бъде валиден предварителният договор не е необходимо той да бъде нотариално заверен, това е препоръчителна стъпка. Нотариалната заверка придава допълнителна формална доказателствена сила на договора пред съда – в случай на спорове или неизпълнение на договорните условия.
Защо да сключите предварителен договор?
Сключването на предварителен договор носи сигурност между отношенията на продавач и купувач преди подписването на окончателен договор, който се извършва под формата на нотариален акт. Също така осигурява по-ниски разходи и по-опростена процедура за сключване на окончателната сделка. След подписването на този договор продавачът е задължен да прекрати предлагането на имота на други потенциални купувачи, а купувачът, от своя страна, е задължен да внесе уговорената сума в уговорения срок. Прехвърлянето на недвижимото имущество е процес, който изисква редица различни документи, което може да отнеме време и да отложи сключването на окончателната сделка. Освен това, ако купувачът няма на разположение цялата сума за покупката на имота, ще му е необходимо време за уговаряне на условията за изтегляне на ипотечен кредит. В тези случаи сключването на предварителен договор е предимство и за двете заинтересовани страни, защото гарантира сигурност, докато се подготвят всички условия за финализиране на сделката. Също така предварителният договор играе ключова роля при покупка на имот “на зелено”, което е все по-популярен избор за инвестиция. При подписване на такъв договор, инвеститорът или строителят, от когото сте закупили имота, се задължава, да извърши всички необходими строително-монтажни дейности и да осигури разрешение за ползване.
Какво трябва да съдържа предварителният договор?
В предварителния договор двете страни писмено си обещават да сключват окончателна сделка по покупко-продажба след изтичане на определен период от време, поради което законът изисква този предварителен договор да съдържа всички условия на окончателния договор. Необходимо е в него да става ясно, че между двете страни е постигнато съгласие за прехвърляне на конкретната собственост срещу определена цена. В него следва да бъдат описани особеностите на имота, който е предмет на покупко-продажба – пълното му описание по документ за собственост, точния адрес, неговите граници, квадратура, помещения, статут, обзавеждане. Добре е описанието на недвижимото имущество да бъде максимално подробно и детайлно, така че да е ясно кой имот ще бъде прехвърлен. В договора се упоменава, че състоянието на имота към датата на подписване на предварителния договор, заедно с наличните в него вещи, ще отговаря на състоянието към датата на сключване на окончателния договор. Следващата основна клауза, която предварителният договор съдържа, е точната дължима сума към продавача, която следва да не бъде променяна. При уточняване на цената се фиксират общата продажна сума, размера на капарото (задатъка), както и остатъкът, който трябва да бъде заплатен при окончателното сключване на сделката. Не на последно място е важността и на сроковете за изпълнение на клаузите описани в договора. Изрично следва да бъдат посочени датата за изповядване на сделката и срокът за предаване на владението върху имота. В предварителния договор могат да бъдат включени неустойки, както и допълнителни клаузи като заличаване на вписани тежести върху имота, извършване на строително-монтажни дейности и разрешение за ползване на сградата, ако имотът е на Акт 14.
Какво се случва при неспазване на договора?
В случай, че една от страните не спази условията по предварителния договор и се стигне до разваляне на сделката, неустойките, описани в него, играят ключова роля за защита на интересите на потърпевшата страна. Най-често неизпълнението се изразява в нарушаване на сроковете, неплащане на договорената сума или плащането ѝ в непълен размер. Потърпевшата страна има право да защити интересите си по съдебен път чрез предявяване на конститутивен иск за обявяване на предварителния договор за окончателен или за обезщетение. Ако в договора е уговорено заплащане на капаро (задатък), при неизпълнение от страна на купувача, продавачът има право да задържи капарото в пълния му размер. В случай, че неизпълнението е от страна на продавача, купувачът има право да изисква връщане на капарото в двоен размер. Това е често използван механизъм за гарантиране на сериозността на сделката и защита на правата на страните. Последната възможност при неизпълнение на задължение по предварителния договор за покупко-продажба на имот е разваляне на договора и претендиране за обезщетение. Независимо дали продавате или купувате имот, сключването на предварителен договор значително намалява рисковете свързани със сделката и осигурява по-добра защита на правата ви.
